??8月12日～16日，成都接連發(fā)布四項(xiàng)樓市新政，涉及首套房、公積金、住房“以舊換新”等方面。

??全國(guó)70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)14個(gè)月下跌，而克而瑞數(shù)據(jù)顯示，成都2024年1～7月新房和二手房成交面積均為第一。在如此大背景下密集出臺(tái)新政，有何深意？

??長(zhǎng)期研究成都樓市的專(zhuān)家王巍認(rèn)為，成都樓市基本面持續(xù)穩(wěn)健，但近期市場(chǎng)也有一些內(nèi)部結(jié)構(gòu)需要調(diào)整。此次政策意在充分釋放改善置換需求，讓更多改善置換群體進(jìn)入樓市，推動(dòng)成都樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。

??改善觀望情緒嚴(yán)重

??購(gòu)房通數(shù)據(jù)顯示，7月成都新房成交面積95.77萬(wàn)平方米，同比下滑39.19%；成交新房7166套，同比下滑40.1%。其中，中心城區(qū)新房成交面積達(dá)81.63萬(wàn)平方米，約5889套，同比分別下滑37.25%、38%。

??受累于成交，供應(yīng)疲軟，成都7月新增商品住宅供應(yīng)面積89.65萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑37%。

??34歲的朱先生對(duì)這個(gè)情況一點(diǎn)也不意外。為了給兩個(gè)孩子換套好的學(xué)區(qū)房，他在今年3月把名下唯一的房產(chǎn)賣(mài)了，手持300萬(wàn)元購(gòu)房款，已經(jīng)看了半年的房子。

??朱先生發(fā)現(xiàn)，很多樓盤(pán)推出了各種各樣的花式促銷(xiāo)，當(dāng)一個(gè)樓盤(pán)優(yōu)惠力度越大時(shí)，他反而對(duì)項(xiàng)目沒(méi)有信心?！拔覀兤胀ㄈ速I(mǎi)房，除了不想多貸，考慮最多的還是房子要保值。”朱先生認(rèn)為，促銷(xiāo)優(yōu)惠越多說(shuō)明房子越難賣(mài)，市場(chǎng)不好。即使趕上優(yōu)惠自己能減少20萬(wàn)元的成本開(kāi)支，但之后房?jī)r(jià)下調(diào)，自己損失的可能不止二三十萬(wàn)元。

??還有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，如果樓盤(pán)不優(yōu)惠，按備案價(jià)買(mǎi)，朱先生又覺(jué)得月供壓力大，畢竟這半年，他的想法已經(jīng)從“拿300萬(wàn)元做三成首付”變成了“盡量全款買(mǎi)房”。

??改變的背后是對(duì)未來(lái)預(yù)期的迷茫，即使有心儀的樓盤(pán)，朱先生也告訴自己，不如再等等。

??記者了解到，很多改善型購(gòu)房人和朱先生的想法一致。他們有買(mǎi)房需求和一定的購(gòu)房預(yù)算，但面對(duì)目前的市場(chǎng)又躊躇不前，觀望情緒嚴(yán)重。

??部分深改項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化亮眼

??和普通改善型群體不一樣，深度改善型群體正在加速進(jìn)場(chǎng)。

??據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，套均總價(jià)約1347萬(wàn)元的交子金融廣場(chǎng)，位于高新區(qū)金融城核心地段，與成都地標(biāo)建筑雙子塔一街之隔，開(kāi)盤(pán)去化高達(dá)81%。同時(shí)交子金融廣場(chǎng)在7月的銷(xiāo)售金額達(dá)25.86億元，斷層領(lǐng)先。

??麓湖生態(tài)城兩個(gè)組團(tuán)在7月17日推出196套房源，均價(jià)36838~47341元/平方米，開(kāi)盤(pán)即售罄，銷(xiāo)售金額達(dá)16.87億元，僅次于交子金融廣場(chǎng)，排在成都7月成交金額榜第二位。

??而位于天府總部商務(wù)區(qū)板塊的招商時(shí)代公園（翎雲(yún)閣）均價(jià)約37100元/平方米，開(kāi)出92套，認(rèn)購(gòu)74套，開(kāi)盤(pán)去化80%，7月銷(xiāo)售金額8.1億元，排在第三。

??對(duì)于三個(gè)高端改善項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率超80%，王巍認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行期，高凈值人群傾向?qū)⑹稚系馁Y金進(jìn)行重新配置，投資到相對(duì)穩(wěn)定的資產(chǎn)里。這和剛需改善群體購(gòu)房有本質(zhì)區(qū)別。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，深改人群加速進(jìn)場(chǎng)，置換改善失位，這里面有結(jié)構(gòu)性的問(wèn)題。

??因此，重新認(rèn)定首套房標(biāo)準(zhǔn)和公積金、商業(yè)銀行配套的金融支持政策，將激發(fā)改善置換進(jìn)入新房市場(chǎng)的意愿。那些還沒(méi)出售房子，但有改善需求的群體，只要他們?cè)敢鈱⒎孔訏炫瞥鍪郏材芤允滋追康臈l件購(gòu)買(mǎi)住房。新政讓市場(chǎng)客體之間更平衡，也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

??“老破小”走量，成交占比46%

??不過(guò)，“老破小”迎來(lái)了成交旺季。

??據(jù)了解，7月成都二手房成交超2.1萬(wàn)套，創(chuàng)下今年成交新高。同時(shí)也是時(shí)隔15個(gè)月，成都二手房月度成交再次沖破2萬(wàn)套。

??但細(xì)看數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，7月成都二手房100萬(wàn)以下成交占比46%，比例接近一半。2024年，除了二圈層少量的極剛戶(hù)型外，總價(jià)100萬(wàn)元以下基本可以確定是房齡老、面積小的“老破小”。

??成都二手房成交套均總價(jià)結(jié)構(gòu)變化。資料來(lái)源：貝殼研究院成都分院

??貝殼研究院成都分院分析指出，今年以來(lái)，房齡較高的“老房”受到關(guān)注，成都10+2區(qū)域100萬(wàn)元以下成交占比普遍上升。

??同時(shí)，7月二手房源成交環(huán)比縮短8天，客源成交周期環(huán)比縮短2天，也表明當(dāng)下的剛需群體正在二手房市場(chǎng)集體“掃貨”，快速完成在成都安家置業(yè)的夢(mèng)想。

??改善進(jìn)場(chǎng)動(dòng)力不足，急需釋放

??值得注意的是，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，150萬(wàn)元及以上改善型客戶(hù)成交占比在繼續(xù)減少。

??不僅如此，在成都各區(qū)換手率最高的小區(qū)名單里，記者注意到，很多房齡20年以上的小區(qū)都榜上有名。

??高新區(qū)房齡27年的芳草西一街小區(qū)，是今年高新區(qū)換手率最高的小區(qū)。天府新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)亦是如此，換手率最高的小區(qū)，多為15~20年的老舊小區(qū)，甚至還有房齡在20年以上的。

??王巍告訴記者，成都新房主打“高端改善”，多為總價(jià)高的大戶(hù)型，很多預(yù)算有限的買(mǎi)房人不得不轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。如今“老破小”撐起成都二手房市場(chǎng)半邊天，普通改善群體進(jìn)入二手房市場(chǎng)動(dòng)力不足。對(duì)急于拋售房產(chǎn)的人群，特別是手中房齡不足5年的房東，不是好消息。

??8月15日，成都市住建局發(fā)布將展開(kāi)“住房以舊換新”工作，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商、市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和各區(qū)（市）縣政府（管委會(huì)）等多個(gè)主體通過(guò)給予財(cái)政補(bǔ)貼、包括且不限于定額補(bǔ)貼、全部或部分契稅補(bǔ)貼、增值稅補(bǔ)貼、發(fā)放消費(fèi)券等，積極開(kāi)展住房以舊換新工作。

??王巍認(rèn)為，住房“以舊換新”并不是成都首創(chuàng)，此舉主要是打通新房和二手房置換鏈條，讓更多有置換改善需求的群體關(guān)注到存量商品房，激勵(lì)他們進(jìn)入樓市，提升市場(chǎng)活躍度。

??總的來(lái)看，此次出的系列政策其實(shí)是此前政策的補(bǔ)丁，特別是在7月市場(chǎng)持續(xù)走低的情況下，通過(guò)新的政策補(bǔ)丁引導(dǎo)置換改善需求的釋放，為樓市注入新的強(qiáng)心劑。