作價(jià)120億元 廣州收回4宗宅地

土地曾冬梅 2024-09-04 09:23:53 來(lái)源:中房報(bào)

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??3年前房企集中供地買的住宅用地,因?yàn)榉N種原因,又賣回給了地方政府。

??9月2日,越秀地產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“越秀地產(chǎn)”,00123.HK)宣布將廣州市暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的土地使用權(quán)交由土地開發(fā)中心收儲(chǔ),代價(jià)為50.03億元。3天前,由于規(guī)劃調(diào)整,廣州市土地開發(fā)中心已向該公司收回廣龍路3個(gè)地塊,作價(jià)70億元。值得關(guān)注的是,這120億元的代價(jià)不是以現(xiàn)金而是以應(yīng)付票據(jù)的形式支付。

??上述地塊都是越秀地產(chǎn)在2021年的集中供地中所競(jìng)得的,此次雖然無(wú)法套現(xiàn),但可以用應(yīng)付票據(jù)收購(gòu)廣州新出讓的土地,相當(dāng)于獲得了土地置換的機(jī)會(huì)?!坝欣趦?yōu)化資源。”該公司如此表示。

??不久前的8月26日,廣州剛剛組織了一場(chǎng)推介會(huì),向開發(fā)商介紹即將出讓的24宗土地,其中不乏市中心核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,越秀地產(chǎn)很可能已有想置換的目標(biāo)地塊。

??4宗宅地被政府收回

??暨南大學(xué)北側(cè)地塊二位于廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn),包含一幅編號(hào)為2021KJ01130063的地塊,用地面積約為91114平方米,距離地鐵新造站約600米,南接南大干線,向東可連接新化高速。

??2021年9月,廣州組織了第二批集中供地,暨南大學(xué)北側(cè)地塊二被越秀地產(chǎn)以底價(jià)50.05億元競(jìng)得,折合樓面地價(jià)23000元/平方米。該地塊為住宅用地兼容商業(yè)設(shè)施用地,計(jì)算容積率建筑面積約21.8萬(wàn)平方米。

??根據(jù)公告信息,截至9月2日,暨南大學(xué)北側(cè)地塊二土地仍未開發(fā),目前的賬面值及估值分別約為50.05億元、50.01億元,越秀地產(chǎn)預(yù)期會(huì)因土地收儲(chǔ)而錄得除稅前虧損凈額約174.4萬(wàn)元。

??50.03億元的收儲(chǔ)補(bǔ)償款由廣州市土地開發(fā)中心及番禺區(qū)土地開發(fā)中心以應(yīng)付票據(jù)的形式,按27.75%、72.25%的比例支付。

??廣州市土地開發(fā)中心與越秀地產(chǎn)簽訂的收回土地協(xié)議則在8月30日生效,后者同意以70億元的代價(jià)交回廣龍路地塊,補(bǔ)償方式為廣州市土地開發(fā)中心提供等值的應(yīng)付票據(jù)。補(bǔ)償?shù)慕痤~則參照越秀地產(chǎn)已支付的地價(jià)和作出的投資金額及應(yīng)計(jì)利息。

??此次被收回的土地編號(hào)分別為AB0805110、AB0805117及AB0810104,總用地面積約為12.4萬(wàn)平方米,位于廣州白云區(qū)廣龍路西側(cè)及廣從公路北側(cè),鄰近鐘落潭地鐵站。截至公告日期,地塊仍未開發(fā)。

??2021年4月,廣州首批集中供地推出廣龍路一期地塊,掛牌起始價(jià)18.62億元。這個(gè)項(xiàng)目的體量較大,總用地面積達(dá)到了55.9萬(wàn)平方米,其中可建設(shè)用地面積約18.9萬(wàn)平方米,居住用地計(jì)算容積率建筑面積約58.72萬(wàn)平方米。

??根據(jù)出讓文件,廣龍路一期地塊共有13個(gè)分地塊,AB0805110、AB0810103、AB0810104、AB0810106、AB0810109地塊等為二類居住用地,AB0805114地塊為商業(yè)用地兼容商務(wù)用地,其余則為中小學(xué)用地、服務(wù)設(shè)施用地等。競(jìng)得人須負(fù)責(zé)按要求建設(shè)廣州市重點(diǎn)工程,建設(shè)金額約為68.6億元,在簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之日起30日內(nèi)開工并實(shí)施建設(shè)。

??以底價(jià)競(jìng)得土地后,越秀地產(chǎn)將其規(guī)劃為一個(gè)可容納將近6000戶的大型社區(qū),并于2022年開盤銷售。規(guī)劃文件顯示,AB0805110、AB0805117及AB0810104地塊均為該項(xiàng)目的儲(chǔ)備住宅用地,總建筑面積達(dá)到了29.9萬(wàn)平方米。

??今年7月份,廣州市規(guī)劃和自然資源局就發(fā)布了白云區(qū)鐘落潭赤安路(AB0805、AB0810規(guī)劃管理單元)控制性詳細(xì)規(guī)劃征詢意見公示,透露廣州市土地開發(fā)中心擬將上述3宗二類居住用地調(diào)整為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地。

??越秀地產(chǎn)沒有披露具體在地塊上投入了多少資金,但認(rèn)為70億元的補(bǔ)償屬公平合理,預(yù)期不會(huì)因土地收回事項(xiàng)而錄得任何重大收益或虧損。

??120億元全部用來(lái)買地

??在越秀地產(chǎn)之前,另一家房企也在嘗試讓地方政府回收土地。今年7月份,福州市鼓樓區(qū)洪山鎮(zhèn)人民政府透露,華潤(rùn)置地的斗池路項(xiàng)目分3個(gè)地塊進(jìn)行開發(fā),目前潤(rùn)和郡部分已完工并交付使用。華潤(rùn)置地 ( 福州 ) 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對(duì)未開發(fā)部分無(wú)建設(shè)計(jì)劃,提出退地申請(qǐng),相關(guān)職能部門正與該公司對(duì)接開展后續(xù)工作。

??參考過(guò)往的退地案例,不少房企能夠拿回退還的土地出讓金,但對(duì)比當(dāng)初的拿地價(jià)格,多少會(huì)錄得虧損。例如,2022年,中國(guó)恒大與廣州市規(guī)劃和自然資源局簽訂解除協(xié)議,退還廣州恒大足球場(chǎng)地的土地使用權(quán),并獲得55.2億元出讓金退庫(kù)款。以該地塊及其上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的合計(jì)賬面價(jià)值,扣除出讓金退庫(kù)款之后,該公司預(yù)計(jì)錄得虧損約12.55億元。

??不同于一般的退地交易,越秀地產(chǎn)這次沒有拿到現(xiàn)金,取而代之的是等值的應(yīng)付票據(jù),雖然用途受限,但勝在地塊沒有折價(jià)。該公司透露,白云區(qū)3宗宅地的70億元應(yīng)付票據(jù)將全數(shù)用于日后收購(gòu)位于廣州的地塊,暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的50.03億元?jiǎng)t用于在番禺區(qū)收購(gòu)?fù)恋亍?/p>

??廣州一直是越秀地產(chǎn)最倚重的市場(chǎng),今年上半年,該公司新增的12幅土地,有3宗位于廣州。截至6月底,其2503萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備中,廣州占了36.7%。

??越秀地產(chǎn)的管理層在8月份的業(yè)績(jī)會(huì)上表示,下半年,投資策略上會(huì)更加聚焦核心城市、核心區(qū)域持續(xù)深耕,以效益為先,聚焦收益確定性高和現(xiàn)金流回籠快的項(xiàng)目。

??今年上半年,越秀地產(chǎn)有4個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入了廣州商品住宅成交金額TOP10,琶洲南TOD項(xiàng)目以61.94億元的銷售額排在榜首,其余3個(gè)入圍項(xiàng)目分別為天河·和樾府、越秀·觀樾、越秀珠實(shí)城發(fā)江灣·和樾。這4個(gè)項(xiàng)目,2個(gè)位于天河區(qū)、2個(gè)位于海珠區(qū),均為面向改善型客戶的中高端產(chǎn)品,無(wú)論是收益確定性還是現(xiàn)金回籠速度,都較為理想。

??而TOP10項(xiàng)目中,僅有一個(gè)來(lái)自番禺區(qū),白云區(qū)則沒有項(xiàng)目上榜。兩相比較,便不難理解越秀地產(chǎn)希望置換白云區(qū)、番禺區(qū)住宅用地的動(dòng)機(jī)。

??今年上半年,廣州僅賣出了4宗住宅用地,成交宗數(shù)創(chuàng)近年新低。根據(jù)供地清單,廣州打算在8月15日至11月15日期間推出50宗住宅用地,沖刺全年賣地目標(biāo)。8月26日,廣州特地召開了一場(chǎng)土地推介會(huì),重點(diǎn)介紹24宗優(yōu)質(zhì)地塊,其中市區(qū)有16宗,天河區(qū)、海珠區(qū)分別有5宗、4宗。新地塊的規(guī)劃建設(shè)條件更友好,對(duì)房企也更具吸引力。例如,將在9月24日出讓的琶洲南區(qū)3塊住宅用地均是較受歡迎的小而美地塊,起拍單價(jià)在4.25萬(wàn)元/平方米至4.3萬(wàn)/平方米,體量都不大,起拍總價(jià)分別為28.7億元、15.6億元、14.7億元。

??最具“地王”潛質(zhì)的天河區(qū)南方面粉廠地塊,總建筑面積17.56萬(wàn)平方米,雖然起拍價(jià)達(dá)到了88.15億元,但地塊的位置和景觀資源相當(dāng)優(yōu)越,設(shè)計(jì)條件也頗為寬松,首次將陽(yáng)臺(tái)占比擴(kuò)大到了30%(其它項(xiàng)目20%),公共開放空間面積擴(kuò)大到10%(其它項(xiàng)目5%)。

??一位業(yè)內(nèi)人士表示,在廣州大批量供地前夕,越秀地產(chǎn)通過(guò)退還存量土地拿到了120億元的購(gòu)地資金,大概率將會(huì)在接下來(lái)的土地出讓中有所作為。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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