??中房網(wǎng)訊（劉敏 亞晨/文）新房市場(chǎng)的降溫效應(yīng)，也傳導(dǎo)到了土地市場(chǎng)。

??8月份，土地市場(chǎng)延續(xù)了“規(guī)模走低、熱度分化”的趨勢(shì)，徐個(gè)別地塊高溢價(jià)成交外，市場(chǎng)整體仍以底價(jià)成交為主。

??土地市場(chǎng)熱度持續(xù)分化

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，截止8月27日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交4795萬平方米，環(huán)比上月同期下降6%，同比下降30%。從前8月土地成交規(guī)模來看，約4.4億平方米，同比2023年同期下降兩成左右，供地節(jié)奏明顯變緩。

??在規(guī)模整體處于低位的同時(shí)，熱度也在持續(xù)分化。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，8月份，僅上海、杭州、揚(yáng)州等地平均溢價(jià)率突破10%，但更多城市仍是以低溢價(jià)成交為主，廣州、武漢、西安、南京等城市本月絕大多數(shù)地塊仍是底價(jià)成交，平均溢價(jià)率均未超過0.5%。尤其是南京在7月供應(yīng)了多宗低密地塊入市的情況下，最終仍是全部底價(jià)成交。

??從整體來看，前8月整體溢價(jià)率降至4.1%，較2023年同期下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)。

??反觀流拍率指標(biāo)，卻不升反降。得益于地方供地策略的調(diào)整見效，8月土地流拍率為10%，環(huán)比已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月回落。

??分析人士認(rèn)為，受樓市端表現(xiàn)持續(xù)低迷，房企現(xiàn)金流并未得到明顯改善，房企投資積極性受到重挫，這也是導(dǎo)致土地市場(chǎng)總體熱度不足的原因。

??全國(guó)土地收金走低

??從住宅用地出讓金指標(biāo)來看，受挫明顯，8月單月全國(guó)土地收金走低。

??根據(jù)麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)，8月全國(guó)住宅用地出讓金為1256.74億元，同環(huán)比分別下降53.25%和15.37%；前8月土地出讓金為9714.06億元，較去年同期下降38.58%。

??從單月城市住宅用地出讓金TOP15來看，南京單月土地出讓金達(dá)112.38億元領(lǐng)先，但土拍熱度并不高。上海、鎮(zhèn)江則位居第二、三位，單月土地出讓金分別為109.49億元和86.78億元。

??值得一提的是，上海豪宅市場(chǎng)在本輪市場(chǎng)下行周期中脫穎而出，激發(fā)了房企在上海拓儲(chǔ)的信心。

??從前8月城市住宅用地出讓金TOP15來看，北京、杭州和上海位列前三，前8月住宅用地出讓金分別為855.67億元、724.41億元和619.51億元。

??從住宅用地成交總價(jià)TOP10來看，上海徐匯區(qū)斜土街道128D-07地塊以48.05億元位居成交總價(jià)榜首，并以13.1萬元/平方米打破國(guó)內(nèi)土地出讓單價(jià)紀(jì)錄。

??無錫錫山區(qū)由金地、和居投資、錫山城市置業(yè)三家房企聯(lián)合拿下的東亭街道春聯(lián)路與規(guī)劃道路交叉口西北側(cè)地塊以總價(jià)21.84億元位居第二。位于東新板塊的杭政儲(chǔ)出[2024]81號(hào)地塊經(jīng)過24輪競(jìng)價(jià)，成交總價(jià)為17.48億元位居第三。

??地方供地策略調(diào)整

??實(shí)際上，為提升土地市場(chǎng)熱度，2024年以來地方供地策略也出現(xiàn)了積極變化。

??例如，上海、深圳、蘇州等多地放松了容積率、得房率等方面的控規(guī)限制，為“優(yōu)化增量”提供了更多的發(fā)展空間。

??具體來看，上海、深圳等放開70/90戶型比例限制；減少公攤面積，公共服務(wù)設(shè)施、架空層、下沉空間等公共開放空間不再計(jì)容；放寬半開敞空間半計(jì)容比例，調(diào)整陽臺(tái)進(jìn)深等約束條件；解除容積率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指標(biāo)要求；放寬層高限制；優(yōu)化飄窗和設(shè)備平臺(tái)管控要求。出臺(tái)限高令，控制超高層住宅開發(fā)。

??另外，在土地供應(yīng)技術(shù)指標(biāo)方面，也同步出現(xiàn)了一系列新變化。

??一是，優(yōu)質(zhì)低密宅地占比上升。今年各地低密度宅地供應(yīng)比例持續(xù)上升，從8月土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，新增供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地平均容積率僅為1.94，較上月下降0.12，低密地塊供應(yīng)占比持續(xù)增加。

??二是，體量較小的地塊占多數(shù)。從前8月成交數(shù)據(jù)可以看到，典型城市中，除了少數(shù)高總價(jià)高單價(jià)的優(yōu)質(zhì)“地王級(jí)”地塊，大多數(shù)都是體量較小的地塊。

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2024年供應(yīng)的地塊中，建面20萬平方米以上的宅地幅數(shù)占比只有1.3%（125/9780），僅為2023年的一半。2024年以來，有48%的宅地體量在2萬㎡以下，較2023年同期高出12個(gè)百分點(diǎn)。

??對(duì)此，《丁祖昱評(píng)樓市》認(rèn)為，小體量地塊的增加，一方面減輕了開發(fā)商單次拿地的成本，另一方面在項(xiàng)目發(fā)展周期上也更加可控，有助于項(xiàng)目融資的順利進(jìn)行。

??三是，供地頻次高。從自然資源部全面推行“預(yù)供地”、取消全年供地次數(shù)限制，對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”以來，各地供地策略發(fā)生了明顯變化，實(shí)現(xiàn)單次小規(guī)模、高頻次的精準(zhǔn)供地策略，一二線城市平均同日拍地幅數(shù)均明顯下降。而同日競(jìng)拍地塊數(shù)量的減少，顯著降低了意向企業(yè)的資金壓力，并有助于優(yōu)質(zhì)地塊兌現(xiàn)應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)值，助力市場(chǎng)信心穩(wěn)定。