成都樓市備戰(zhàn)“金九銀十”:部分樓盤花式蓄客,高端項目積極推新

市場孟雙奎 2024-09-09 08:42:23 來源:中房報

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??“現(xiàn)在一天要接待幾十組客戶,忙不過來了?!背啥急@Z園的置業(yè)顧問告訴中國房地產(chǎn)報記者。

??市場瞬息萬變,前兩個月成都新房供銷雙降,市場不容樂觀。如今隨著成都天氣連續(xù)霸屏全國高溫榜,新房市場也出現(xiàn)回暖趨勢。

??自8月起,成都出臺多項鼓勵購房政策后,多個渠道反饋,看新房的人明顯多了。加上近期部分區(qū)域跟進出臺詳細購房優(yōu)惠細則,還有多個關(guān)注度高的改善項目計劃在9月入市,政策端和市場端利好達到了空前高度。

??長期研究成都樓市的專家王巍認為,2024年已過半,7月、8月市場不好,出于業(yè)績考慮,很多房企不得不延長蓄客期,把推盤推遲至9月、10月。雖然現(xiàn)在的“金九銀十”成色不如以前,但也是房企去化必須爭取的節(jié)點。

??麟評居住大數(shù)據(jù)研究院高級分析師關(guān)榮雪則認為,9月前多項新政持續(xù)發(fā)酵加之優(yōu)質(zhì)好盤的推新,這些積極變化將逐步體現(xiàn)到新房成交上,預計本次“金九銀十”成都新房成交會較當前好轉(zhuǎn),但可能較難趕超去年同期。

??新房成交面積下降

??項目花式降價促去化

??9月1日,成都青羊區(qū)新購房政策開始試行。除金融扶持、支持團購、房票安置、鼓勵以舊換新外,《青羊區(qū)促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干措施》特別明確:凡2024年1月1日至2025年2月28日期間,完成網(wǎng)簽備案的新建住宅購房者,若其子女在2025年有入學(園)需求,經(jīng)公安預審具有落戶條件,在保障戶籍適齡兒童入學(園)的基礎(chǔ)上,參照青羊區(qū)戶籍適齡兒童入學(園)辦法,“可在新建住宅購房片區(qū)的區(qū)屬公辦幼兒園、小學、初中入學(園)?!?/p>

??“青羊區(qū)房價太高了,之前不敢看。”作為成都傳統(tǒng)的教育強區(qū),此次青羊區(qū)釋放的誠意讓李先生感到驚喜。平時只看武侯新城和二八板塊新房的他,現(xiàn)在覺得如果孩子在青羊區(qū)能有好學校上,感覺也能沖一沖。

??8月成都新房市場低迷,政策層層推進,還是以激勵項目努力去化為主。

??克而瑞數(shù)據(jù)顯示,8月成都新房只成交了92.73萬平方米,環(huán)比下滑7%,僅比春節(jié)月的成交量高。王巍分析認為,當前人口增速和城鎮(zhèn)化都在放緩,購房者更看重自住,項目價格、品質(zhì)和周邊配套缺一不可。這樣的心態(tài),會讓一般的營銷動作都沒效果。

??正如李先生所言,如果不是買新房可以享受就學支持,他根本不會對在青羊區(qū)買房起心動念。但無論政策調(diào)整還是市場自我修復,想完全解開購房者買房“痛點”,非常困難。

??受成交量影響,供應方面也有所變化??硕饠?shù)據(jù)顯示,8月成都中心城區(qū)僅6次開盤,環(huán)比下滑25%,推盤量降至新低。一位項目營銷負責人告訴記者,推新不如扎實做好蓄客、消化庫存。

??市場降價動作更加明顯。

??9月4日,位于青羊區(qū)成飛板塊的愛情璽樾萬璟項目推出了20多套特價房,單價1.3萬元/平方米。記者發(fā)現(xiàn),愛情璽樾萬璟此前5次取證,備案單價都在2萬元+,現(xiàn)在每平方米降價7000元+,降價力度連很多渠道人員都直呼不可思議。

??無獨有偶,天府法務區(qū)的保利璟園近期也將推出特價房源,均價僅1.7萬元/平方米左右。建筑面積約141平方米的戶型以前要賣300萬元左右,現(xiàn)在預計230萬元左右就能成交。置業(yè)顧問告訴記者,這樣的特價房源只有幾套,現(xiàn)在來售樓部看房的人比較多,預計幾天就能賣完。

??另據(jù)記者不完全統(tǒng)計,龍湖天府青云闕、天府九里、西宸御湖境、國賓華曦府、龍湖天瀾等絕大部分樓盤,都有不同程度的優(yōu)惠。

??王巍認為,位置、產(chǎn)品、配套都比較一般的項目,去化只能靠降價?!八麄兊母偁帉κ质菂^(qū)域附近的二手房,如果價格比二手房高,購房者就會考慮去二手房市場撿漏。這也是今年成都二手房網(wǎng)簽數(shù)量比新房高很多的原因?!?/p>

??上述項目營銷負責人則表示,市場低迷并非一日之寒,想要完全扭轉(zhuǎn)市場局面幾乎不可能。即使現(xiàn)在售樓部開始熱鬧,他們對后市判斷依然謹慎,無意在“金九銀十”推新。

??言外之意,部分樓盤想要抓住“金九銀十”努力去化,不排除繼續(xù)降價的可能。只是考慮到老業(yè)主的情緒,會將降價房源包裝成工抵房,分批次少量多次推出,整體市場降價促銷的趨勢不可逆。

??多個高端項目將入市

??提振市場信心

??高端項目的處境則截然不同。

??據(jù)不完全統(tǒng)計,9月成都預計有15個項目推新,其中西派交子、越秀天悅云萃二期這樣關(guān)注度高的高端改善項目也將在9月推出新房源。

??8月31日這天,位于成都林家壩板塊的西派交子售樓部有兩三百組客戶到訪,氣氛熱烈。置業(yè)顧問告訴記者,現(xiàn)目前排號人數(shù)已經(jīng)快接近首批次房源套數(shù)的3倍。“凍資20萬元可以額外再優(yōu)惠3個點”。

??9月1日,成都很多購房群和自媒體賬號被越秀天悅云萃二期建筑面積約143平方米戶型刷屏,如此明顯的宣傳鋪排顯然是為項目取證開盤造勢。一位成都房地產(chǎn)媒體負責人透露,越秀天悅云萃二期建筑面積約143平方米的洋房優(yōu)惠后總價可能在450萬~500萬元。

??而最新取證的龍湖觀萃精裝總價為369.14萬~858.94萬元,蔚藍卡地亞花園城藍庭更是千萬級豪宅。其實這樣的高端改善項目,即使算上優(yōu)惠,也是普通購房者難以企及的。

??正如青羊區(qū)的建發(fā)書香云錦置業(yè)顧問所言,項目優(yōu)惠不大,建筑面積約130平方米的戶型總價在420萬~440萬元之間,建筑面積約143平方米的戶型總價在480萬~530萬元之間,畢竟價格與價值是永遠對等的。

??他們推盤的自信來自市場。

??上周開盤的四川師大站TOD·錦江府南苑組團推貨,單價30892元/平方米,開盤去化高達九成。另有數(shù)據(jù)顯示,今年1~7月成都1000萬元以上豪宅成交683套,創(chuàng)下同期新高。

??王巍認為,高品質(zhì)的項目甚至豪宅的熱銷,給市場傳遞了一定積極信號,有利于提振市場信心。只要產(chǎn)品足夠稀缺、足夠有質(zhì)量,依然不會缺乏買家,倒逼開發(fā)商研磨產(chǎn)品的能力。對于普通購房者來說,抓住“金九銀十”絕大部分樓盤降價的節(jié)點,以更低的成本完成買房置業(yè),也是不錯的購房窗口期。

??據(jù)麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測的市場信心指數(shù),8月成都市場信心指數(shù)為-0.85,較7月回升0.04。雖然仍處于市場低迷區(qū)間,但可以看到,利好政策一經(jīng)推出,短期內(nèi)市場信心確實會出現(xiàn)一定的修復跡象。

??關(guān)榮雪認為,目前樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復,后續(xù)仍然需要政策的積極引導以及經(jīng)濟就業(yè)環(huán)境的改善與穩(wěn)定。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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