“金九”市場積極性不足,政策仍有發(fā)力空間

市場 2024-09-09 08:38:47 來源:丁祖昱評樓市

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??進入“金九”,市場略顯平淡。

??一方面,雖是傳統(tǒng)營銷旺季,但房企推盤積極性一般。據(jù)CRIC調(diào)研,9月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積703萬平方米,環(huán)比下降4%,同比下降59%,絕對量顯著不及二季度月均,與一季度月均699萬平方米基本持平。

??另一方面,剛剛過去的8月雖有56個城市發(fā)布67次放松房地產(chǎn)政策,但整體力度和影響有限,新房市場延續(xù)筑底行情,30個重點城市整體成交923萬平方米,絕對量規(guī)模僅與1月相當,為前8月年內(nèi)次低。

??究其緣由,主要還是因為市場信心不足。

??據(jù)中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司發(fā)布的二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告數(shù)據(jù)顯示,2024年第二季度,居民收入感受指數(shù)比上季下降1.3個百分點,收入信心指數(shù)比上季下降1.4個百分點。預(yù)期方面,23.20%的居民預(yù)期第三季度房價“下降”,預(yù)期房價“下降”的居民占比已達2019年至今新高。

??我們認為,當前市場積極性不足,9月成交大概率環(huán)比微增,同比持降,政策端仍有發(fā)力空間。

??每年的9月、10月是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)旺季,歷年來看。作為行業(yè)一年中重要的營銷節(jié)點,很多房企都會在這期間積極營銷,有的推出“金九銀十”促銷活動,有的加大推貨力度,并通過各種方式爭取意向客戶。

??但從今年來看,房企推盤積極性一般,絕對量雖不及二季度月均,與一季度月均基本持平。據(jù)CRIC調(diào)研,9月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積703萬平方米,環(huán)比下降4%,同比下降59%。

??分能級來看,僅一線環(huán)比保持正增10%,累計同比降幅低于二三線。其中北京、廣州集中放量、環(huán)比持增,北京預(yù)計9月供應(yīng)量將達到50萬平方米,絕對量為年內(nèi)次高,預(yù)期將有3700余套房源入市,累計同比降幅約10%。上海、深圳均保持同環(huán)比齊降態(tài)勢,以深圳為例,受當前低迷市場環(huán)境影響,房企推貨節(jié)奏預(yù)期穩(wěn)中有降,供應(yīng)或?qū)⒉蛔?000套。

??二線供應(yīng)環(huán)比微跌5%,同比降幅超6成,分化持續(xù)加劇。絕對量來看,西安、長沙單月供應(yīng)量突破50萬平方米。從變化情況來看,階段放量的有寧波、蘇州、西安、長沙、重慶、廈門等,本月環(huán)比持增,其中寧波、蘇州增幅翻倍。蘇州主要源于上月基數(shù)較低,同比持降;而寧波則迎來集中放量行情,累計同比降幅收窄至3成以內(nèi)。余下城市基本都保持同環(huán)比齊降態(tài)勢,即便是前期熱度較高的成都、杭州等本月供應(yīng)也出現(xiàn)小幅回調(diào),房企推盤積極性并不高漲。

??三四線供應(yīng)量顯著回落,同環(huán)比降幅均在4成以上,5個長珠三角重點城市供應(yīng)普降,因低迷行情影響,基本都處于去庫存階段。

??房企推盤積極性的不足,主要受市場下行壓力影響。

??據(jù)不完全統(tǒng)計,2024年前8月累積出臺約450次房地產(chǎn)放松政策,其中7月頻次最高達68次。與2023年同期對比來看,2024年至今單月放松政策出臺頻率要明顯高于2023年。

??但從結(jié)果來看,除了5-6月份各地積極落實“5.17新政”之外,近期需求端政策新意不多、力度和影響有限。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,30個重點城市前8月累積成交8165萬平方米,累積同比下降34%,其中剛剛過去的8月整體成交923萬平方米,絕對量規(guī)模僅與1月相當,環(huán)比下降9%,同比下降20%,與二季度均值相比下降23%。

??分能級來看,2024年8月北上廣深四個一線城市同環(huán)比均有不同程度回落,除了供給制約,居民購房觀望情緒持續(xù)加劇,尤其是5月刺激性政策對市場提振效應(yīng)遞減,四城中僅北京8月成交較二季度月均增長3%,規(guī)模尚能維持。

??二三線城市成交環(huán)比降幅8%不及一線,但是單月同比和累計同比降幅均顯著高于一線。

??從當前市場來看,信心不足仍是核心關(guān)鍵。

??據(jù)中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司發(fā)布的《2024 年第二季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查報告》顯示,二季度全國50個城市2萬戶城鎮(zhèn)儲戶收入感受指數(shù)為46.6%,比上季下降1.3個百分點。收入信心指數(shù)為45.6%,比上季下降1.4個百分點。

??從趨勢來看,城鎮(zhèn)儲戶收入感受及收入信心指數(shù)自2022年第二季度下降后于2023年第一季度回升至高位,但2023年至今收入感受及收入信心指數(shù)皆持續(xù)下降。

??對下季度對房價預(yù)期來看,2024年二季度11.0%的居民預(yù)期“上漲”, 52.3%的居民預(yù)期“基本不變”,23.2%的居民預(yù)期“下降”,13.6%的居民“看不準”。

??2019年至今,對房價預(yù)期“下降”的居民數(shù)量呈上升趨勢,從9.80%上升到23.2%,目前為2019年至今最高點。

??從預(yù)期“上漲”和預(yù)期“下降”的走勢來看,2022年第二季度,居民預(yù)期“上漲”和“下降”的居民占比首次相交,隨后至2023年第二季度兩者多次交錯,在2023年二季度之后,預(yù)期“下跌”的居民占比開始明顯上升,同時預(yù)期“上漲”的居民占比也開始明顯下降。

??由此可見,經(jīng)過2022年二季度至2023年二季度這一年的反復,目前市場預(yù)期房價“下跌”人數(shù)明顯壓過預(yù)期“上漲”的人數(shù),同時,預(yù)期“基本不變”的仍是目前主流。

??從消費、儲蓄和投資意愿來看,傾向于“更多消費”的居民占25.1%,比上季增加1.8個百分點;傾向于“更多儲蓄”的居民占61.5%,比上季減少0.2個百分點;傾向于“更多投資”的居民占13.3%,比上季減少1.5個百分點。

??從中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計司的調(diào)查報告來看,當前投資意愿已降至近三年最低點。

??2024年8月開啟房屋養(yǎng)老金試點,地方存量房收儲迎來進展,但各大城市前期出臺的利好政策對市場提振效應(yīng)遞減。如今“金九”已至,房企推盤積極性不如以往,市場情緒總體低迷。

??我們認為,9月房地產(chǎn)政策端仍有發(fā)力空間,一方面是“930”等關(guān)鍵政策節(jié)點將至,近期市場也有存量房貸利率將迎來進一步調(diào)整等的傳聞,另一方面,當前新房、二手房市場活躍度下降,成交動力不足,市場信心需提振。

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