市場(chǎng)克而瑞研究中心 2024-09-03 08:41:43 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市
??2024年至今,二手房市場(chǎng)整體活躍度高于新房市場(chǎng)。
??在政策利好之下,近期重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)掛牌及成交量一直處于高位,尤其是掛牌量,2024年3月以來(lái),二手房掛牌量居高不下。
??二手房掛牌量持續(xù)高企的背景下,業(yè)主掛牌賣房的動(dòng)機(jī)主要是什么?
??為了得到答案,克而瑞研究中心調(diào)研了包括北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、蘇州、杭州、武漢、重慶、南京在內(nèi)11個(gè)核心城市,獲得數(shù)百組客戶樣本數(shù)據(jù)。
??調(diào)研結(jié)果顯示,半數(shù)以上客戶賣舊仍會(huì)買新。套現(xiàn)持幣、看跌房?jī)r(jià)避險(xiǎn)、投資止損分列賣房動(dòng)機(jī)的二三四位,占比分別達(dá)到16%、12%、9%,反映整體市場(chǎng)預(yù)期偏悲觀。
??對(duì)此,我們認(rèn)為,在二手房“以價(jià)換量”的情況下,部分城市二手房市場(chǎng)份額還將保持高位。
??2024年3月至今,二手房新增掛牌量一直位于高位,數(shù)據(jù)顯示,2024年第8周起至第34周,北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、南京、青島、成都、廈門、合肥、昆明、東莞、佛山、無(wú)錫15個(gè)重點(diǎn)城市二手房周均掛牌量達(dá)4.1萬(wàn)套。
??進(jìn)入8月,2024年第31周至第34周,15個(gè)重點(diǎn)城市周均二手房掛牌量3.4萬(wàn)套,雖與之前相比略有下降,但仍維持在相對(duì)高位。
??從成交來(lái)看,在各地利好政策影響下,二手房整體成交保持活躍,韌性強(qiáng)于一手房。
??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2024年第8周起至第34周,北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、南京、青島、成都、廈門、合肥、昆明、東莞、佛山、無(wú)錫15個(gè)重點(diǎn)城市二手房周均成交7077套,整體成交水平高于去年同期。
??進(jìn)入8月,受政策利好效應(yīng)減弱及市場(chǎng)前期需求大量釋放影響,二手房成交規(guī)模降臺(tái)階,15個(gè)重點(diǎn)城市周均成交5742套,較之前7077套周均成交下降18.9%,較7月周均下降約12%。
??在二手房市場(chǎng)掛牌量持續(xù)高熱的背景下,克而瑞研究中心調(diào)研了包括北京、上海、廣州、深圳、天津、成都、蘇州、杭州、武漢、重慶、南京在內(nèi)11個(gè)核心城市,獲得數(shù)百組客戶樣本數(shù)據(jù)。
??結(jié)果顯示,11個(gè)城市置換客群占比達(dá)到52%,買新置換仍然是二手房業(yè)主賣房的主要?jiǎng)訖C(jī)。
??套現(xiàn)持幣、看跌房?jī)r(jià)避險(xiǎn)、投資止損分列賣房動(dòng)機(jī)的二三四位,占比分別達(dá)到16%、12%、9%。這三類動(dòng)機(jī)都以將房產(chǎn)變現(xiàn)為主要目的。
??而還不起貸款、變現(xiàn)還債等居民經(jīng)濟(jì)壓力因素占比分別都僅為4%。除此之外,還有3%比例的客群因?yàn)殡x婚財(cái)產(chǎn)分割、更換居住地、稅務(wù)規(guī)劃需要等其他原因出售現(xiàn)有住房。
??具體到城市來(lái)看,置換客群占比最高的城市為北京、深圳等,置換需求的占比分別為70%和62%。
??相比其他城市,北京居民對(duì)房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)的信心更加堅(jiān)定,投資止損和看跌避險(xiǎn)的賣房動(dòng)機(jī)占比都僅有5%。
??深圳方面則是因?yàn)?024年4月出臺(tái)了住房“以舊換新”幫賣政策,加強(qiáng)了一二手市場(chǎng)聯(lián)動(dòng),對(duì)提振置換需求入市信心有積極效果,因此當(dāng)前深圳二手房市場(chǎng)置換動(dòng)機(jī)達(dá)62%。
??從止損看跌方面來(lái)看,11個(gè)核心城市中重慶投資止損占比較高,達(dá)29%,且明顯高于其他城市。
??其次是杭州,投資止損占比達(dá)18%,且看跌避險(xiǎn)占比也達(dá)15%高位,這主要是因?yàn)楹贾?021-2022年期間購(gòu)房的業(yè)主在近兩年迎來(lái)集中交付,但隨著行業(yè)周期變化,這些房源市值已低于購(gòu)置時(shí)的預(yù)期價(jià)值,部分房源交付標(biāo)準(zhǔn)還出現(xiàn)了調(diào)整。
??同時(shí),需要注意的是武漢,投資止損占比達(dá)13%,看跌避險(xiǎn)占比高達(dá)25%。CRIC數(shù)據(jù)顯示,今年前7月武漢二手房成交均價(jià)同比下降約13%,二手房成交平均套均價(jià)從去年的166萬(wàn)元降到今年的152萬(wàn)元,房?jī)r(jià)持續(xù)下行讓業(yè)主資產(chǎn)快速縮水,市場(chǎng)上拋售避險(xiǎn)情緒較為濃重。
最后是廣州、蘇州、天津、成都等套現(xiàn)持幣型城市。蘇州套現(xiàn)持幣動(dòng)機(jī)占比達(dá)到23%為11個(gè)核心城市中最高,其次是天津,達(dá)22%,這兩個(gè)城市套現(xiàn)持幣占比都明顯高于其他城市,同時(shí)也是除了置換以外的第二大賣房動(dòng)機(jī),業(yè)主套現(xiàn)或出于創(chuàng)業(yè)等資金周轉(zhuǎn)需要,又或者為子女教育、養(yǎng)老等儲(chǔ)備資金。
??總體來(lái)看,當(dāng)前二手市場(chǎng)的活躍,是多方面的原因。
??從購(gòu)房者來(lái)看,一方面是二手房性價(jià)比高選擇面寬,另外一方面也是所見(jiàn)即所得的現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)。
??從業(yè)主方面來(lái)看,集中掛牌置換仍是主流,同時(shí)套現(xiàn)、看跌等原因也有一定占比,這些業(yè)主賣掉舊房后很可能不會(huì)再買新房,反映了市場(chǎng)預(yù)期偏悲觀。
??對(duì)此,我們認(rèn)為后期一二手房競(jìng)爭(zhēng)加劇,未來(lái)房企仍需從二手房手中搶市場(chǎng)份額。新房市場(chǎng)需把握當(dāng)前的一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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